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Services d'achat-vente d'une propriété en Espagne

Nos agents immobiliers sur la Costa Blanca vous fournissent les aspects les plus importants à prendre en compte lors de l'achat ou de la vente d'une propriété en Espagne. Chez Spain Estate, nous nous occupons de gérer toutes les procédures juridiques et administratives qui peuvent aider le client à se sentir plus à l'aise et en sécurité.

Quels sont les frais accessoires liés à l'achat d'une propriété en Espagne?

• 1 Coûts uniques lors de l'achat d'une propriété en Espagne

  Les coûts supplémentaires pour l'achat d'une propriété s'élèvent à environ 10% - 13% de la valeur d'achat. Ils se composent des taxes et dépenses suivantes:

  • 1.1 Achat d'une propriété d'occasion:

    • 1.1.1 Taxe de transfert de propriété (ITP - Impuesto Sobre Transmissiones Patrimoniales)

      Si vous achetez un bien d'occasion à un particulier, vous ne paierez pas la TVA mais l'ITP, un droit de mutation foncière. Le montant de la taxe dépend de la région autonome de la propriété et varie entre 6% et 10%. La taxe doit être déclarée et payée dans les 30 jours suivant la nomination du notaire dans le cadre de la procédure d'auto-évaluation.

      Dans la pratique, généralement, un Gestor (liquidateur) participe à la nomination du notaire et reçoit un chèque de l'acheteur concernant la taxe de cession immobilière pour paiement au bureau des impôts.

      Important: La base de calcul du bureau des impôts est la valeur marchande. Si les autorités fiscales espagnoles considèrent que le prix d'achat authentifié et donc la taxe de mutation immobilière déclarée sont trop bas, ils peuvent l'estimer et exiger une autre recherche dans les quatre ans - plus les intérêts. L'estimation du bureau des impôts peut être contestée par une expertise et, si nécessaire, une procédure judiciaire ultérieure.

  • 1.2 Achat d'une nouvelle propriété par le promoteur:

    • 1.2.1 IVA (Impuesto Sobre el Valor Añadido):

      Il s'agit de la TVA espagnole. Il doit être payé à la place de la taxe de cession immobilière pour les nouveaux bâtiments où le vendeur est une entreprise. ITP (Taxe de Transfert Immobilier) et IVA (TVA) sont toujours alternatifs et non cumulatifs. Le taux général de TVA en Espagne est actuellement de 21%, mais pour les propriétés résidentielles et les places de garage (maximum deux par logement), un taux d'imposition réduit de 10% s'applique, ce qui est proche de la taxe de mutation immobilière.

      La base d'évaluation est uniquement le prix d'achat certifié. Le bureau des impôts ne peut pas affirmer une valeur marchande plus élevée. La TVA doit être payée par l'acheteur au vendeur contre la facture. Le vendeur doit alors les transférer au bureau des impôts, sauf s'il a encore des créances de taxe en amont de la phase de construction, avec lesquelles il peut compenser.

    • 1.2.2 Droit de timbre (AJD - Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados)

      Si la vente d'un bien immobilier est soumise à la taxe sur la valeur ajoutée (c'est-à-dire à la première occupation), ce que l'on appelle le droit de timbre s'appliquera en outre. Le taux de taxe peut varier d'une région à l'autre de 0,1% à 1,25% mais s'élève généralement à 1% du prix d'achat certifié.

      La taxe d'immatriculation survient sur certaines opérations juridiques, notamment la commande d'une hypothèque et d'un contrat d'achat si le transfert est soumis à la TVA.

  • 1.3 Honoraires d'avocat (Gastos de Abogado):

    En Espagne, lors de l'achat d'une propriété, il est d'usage d'être conseillé et assisté par un avocat qui examine et explique en détail la procédure jusqu'à l'inscription au registre foncier.

    Le coût de l'avocat est d'environ 0,5% à 1,2% du prix d'achat plus la TVA.

  • 1.4 Frais de notaire (Tasas de Notario):

    Les honoraires de notaire pour la rédaction de l'acte notarié d'achat sont déterminés par un barème officiel d'honoraires mais se situent entre 0,2% et 0,3%.

    En vertu du droit civil espagnol, le vendeur supporte les frais de production du document original et l'acheteur prend en charge les frais de la première et des autres copies certifiées conformes du contrat de vente.

    Cependant, il est d'usage pour les parties contractantes de convenir que l'acheteur supporte l'intégralité des frais de certification notariale.

    • 1.4.1 Frais de registre foncier

      L'inscription au registre de la propriété dépend des caractéristiques de la propriété, de l'emplacement et d'autres variables, et les tarifs fixés par la loi sont appliqués. Par exemple, pour une maison d'environ 100 000 euros, le prix peut être d'environ 200 euros, taxes comprises.

      Ce seraient les taxes à payer en cas d'acquisition d'un logement sans avoir besoin d'un prêt hypothécaire

      Dans le cas d'une demande de crédit auprès d'une banque, il faudrait ajouter les dérivés de cette gestion. Si un HYPOTHÈQUE est demandé pour acquérir la maison, il est nécessaire de revenir en compte. Outre le coût financier lié à la demande de crédit, il faut considérer que les frais de notaire et de greffe sont doublés - devoir enregistrer deux actes différents, un pour la vente et un pour les hypothèques - qu'il est obligatoire de passer par une agence et qu'il est nécessaire d'évaluer la maison.

      Récapitulatif des coûts uniques lors de l'achat d'une propriété en Espagne (tarifs approximatifs, sans garantie):

      • Frais de notaire: environ 0,2 à 0,3%
      • Frais d'enregistrement de la propriété: environ 0,25%
      • Frais Gestoria (accomplit les formalités telles que l'inscription au registre): environ 200 à 1000 euros
      • Avocat: 0,5% à 1% du prix d'achat plus TVA, plus dans les cas complexes
      • Hypothèque (en plus de divers frais, l'AJD s'accumule): au total jusqu'à 2,5%

• 2. Coûts uniques lors de la vente d'une propriété en Espagne

  • 2.1 Taxe sur la valeur ajoutée (Plusvalía - Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana):

    Ici, les communes taxent la valeur ajoutée d'un bien. Le montant de la taxe (environ entre 16 et 30%) est basé sur la valeur cadastrale du bien (hors valeur du bâtiment) et dépend entre autres de la durée de possession du bien par le vendeur. La valeur varie d'une communauté à l'autre et peut y être demandée exactement.

    La taxe doit être payée par le vendeur. Cependant, il est d'usage en Espagne de convenir dans l'acte notarié ou dans le contrat privé que l'acheteur doit payer la taxe. Une autre façon de négocier est que les acheteurs et les vendeurs partagent la taxe.

  • 2.2 Taxe spéculative (Impuesto de especulación)

    Déduction fiscale de 3% sur l'achat d'une propriété à un non-résident "Retención" (sobre la Transmisión de Inmuebles de Non-Residentes)

    Cette taxe est payable lorsque vous achetez une propriété d'un vendeur non-résident. L'avantage est que vous n'avez pas vraiment à payer vous-même. L'acheteur doit réduire le prix d'achat de 3%. Cela signifie qu'il ne paie au vendeur que 97% du prix d'achat. Cette somme de 3% est payée par l'acheteur à titre d'acompte sur l'impôt sur le revenu du vendeur au bureau des impôts compétent en Espagne, conformément à la loi.

    Avec cette option de règlement, le bureau des impôts sécurise l'argent dès le début, car il peut être plus difficile de faire des réclamations ultérieures pour les non-résidents qui sont situés à l'étranger.

    • 2.2.1 Résident et non-résident:

      Un résident est toute personne qui séjourne en Espagne pendant plus de 183 jours par année civile et dont l'activité économique est en Espagne ou dont le conjoint ou les enfants à charge vivent en Espagne.

• 3. Taxes en vigueur lors de l'achat d'une propriété espagnole

  Le bureau des impôts espagnol s'applique également à la propriété de la propriété de diverses taxes. Cependant, la base de calcul de ces taxes n'est généralement pas la valeur réelle (valeur réelle) mais la valeur cadastrale. Le montant de la valeur cadastrale (séparé en fonction de la valeur du terrain et du terrain et des bâtiments) se trouve dans le récépissé annuel d'impôt communal ou auprès de la mairie compétente.

  • 3.1 IBI: La taxe foncière (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles)

    L'IBI est collecté par la municipalité responsable et est payé annuellement. Le montant de la taxe foncière est fixé par les communes et se situe entre 0,4% et 1,1% pour les propriétés développées en Espagne et entre 0,3% et 0,9% pour les terrains non bâtis, sur la base de la valeur cadastrale.

  • 3.2 IRNR: Impôt sur le revenu des non-résidents (Impuesto sobre la Renta de no Residentes)

    Dans le cas des propriétaires non-résidents, une distinction est faite entre les biens auto-utilisés et (partiellement) loués.

    (Un non-résident est toute personne qui ne séjourne pas en Espagne plus de 183 jours par année civile ni qui n'a ni intérêt économique ni famille à charge en Espagne)

    • 3.2.1 Propriétés auto-utilisées

      Dans le cas des non-résidents, l'impôt sur le revenu en Espagne est également payé si aucun revenu n'a été gagné avec la propriété. Les non-résidents, qui utilisent la propriété uniquement à des fins de vacances, sont imposés pour l'avantage d'auto-utilisation en tant que revenu locatif fictif. La taxe est de 19% de 1,1% de la valeur cadastrale. Les frais publicitaires ou les amortissements ne sont pas pris en compte.

      La taxe est pour chaque propriété doit être déclarée et payée jusqu'au 31.12. du suivant. Le montant auto-calculé doit être transféré au bureau des impôts. Un exemple de calcul: Avec une valeur cadastrale de 380 000 euros, 1,1% = 4 180 euros. À 19% signifie un impôt sur le revenu annuel de 794,20 euros.

    • 3.2.2 Propriétés louées

      Si la propriété est louée, il doit y avoir un impôt sur le revenu payé pour cette période de 19% sur les revenus locatifs. Cependant, divers frais sont déductibles:

      • intérêts d'emprunt
      • les primes d'assurance
      • Taxes et taxes locales
      • Frais de maintenance et de réparation
      • Électricité, eau et autres coûts d'entretien
      • Amortissement jusqu'à 3% par an sur la valeur du bâtiment

      Le propriétaire doit soumettre la déclaration de revenus trimestriellement. Pour chaque propriété et locataire, une formule distincte doit être remplie.

  • 3.3 Taxe foncière (Impuesto sobre el Patrimonio)

    Depuis 2011, il y a à nouveau une taxe foncière en Espagne. Une distinction est faite entre l'impôt sur la fortune du gouvernement central et l'impôt sur la fortune des communautés autonomes. Le non-résident imposable peut choisir l'option la moins chère pour lui.

    Les non-résidents bénéficient d'un abattement fiscal pouvant aller jusqu'à 700 000 €.

    Résidents également plus une autre allocation de 300 000 euros pour la résidence principale.

    Quiconque dépasse ces allocations, par exemple, en raison de la valeur de son bien immobilier, paiera progressivement entre 0,2% et 2,5% d'impôt sur la fortune sur les actifs nets (actifs après déduction des charges telles que les hypothèques) dans le modèle de l'administration centrale.

    La taxe doit être déclarée et payée jusqu'au 30.06. de l’année réelle en tenant compte de l’année précédente. Les non-résidents sont soumis à l'impôt sur la fortune espagnol uniquement avec leurs actifs situés en Espagne.

    Un exemple de calcul: qui en tant que non-résident en Espagne a un million d'actifs, par exemple sous forme de propriété, paie 733 euros de taxe foncière.

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