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Dienstleistungen beim Kauf und Verkauf von Immobilien in Spanien

Unsere Immobilienmakler an der Costa Blanca bieten Ihnen die wichtigsten Aspekte, die Sie beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Spanien berücksichtigen sollten. In Spain Estate kümmern wir uns um alle rechtlichen und administrativen Abläufe, die dem Kunden helfen, sich wohler und sicherer zu fühlen.

Was sind die Nebenkosten für den Kauf einer Immobilie in Spanien?

  • 1. Einmalige Kosten beim Kauf einer Immobilie in Spanien

    Die Nebenkosten für den Kauf einer Immobilie betragen ca. 10 - 13% des Kaufwertes. Sie setzen sich aus folgenden Steuern und Abgaben zusammen:

    • 1.1 Kauf einer gebrauchten Immobilie:
      • 1.1.1 Grunderwerbsteuer (ITP - Impuesto sobre Transmissiones Patrimoniales)

        Wenn Sie eine gebrauchte Immobilie von einer Privatperson kaufen, zahlen Sie keine Mehrwertsteuer, sondern die ITP, eine Grunderwerbsteuer. Die Höhe der Steuer hängt von der autonomen Region des Grundstücks ab und variiert zwischen 6% und 10%. Die Steuer muss innerhalb von 30 Tagen nach der Ernennung des Notars im Selbstveranlagungsverfahren angemeldet und gezahlt werden.

        In der Praxis nimmt in der Regel ein Gestor (Liquidator) an der Bestellung des Notars teil und erhält vom Käufer einen Scheck über die Grunderwerbsteuer zur Zahlung an das Finanzamt.

        Wichtig: Berechnungsgrundlage für das Finanzamt ist der Verkehrswert. Wenn die spanischen Steuerbehörden den authentifizierten Kaufpreis und damit die deklarierte Grunderwerbsteuer für zu niedrig halten, können sie diesen schätzen und innerhalb von vier Jahren eine erneute Überprüfung verlangen - zuzüglich Zinsen. Die Schätzung des Finanzamtes kann mit einer Begutachtung und gegebenenfalls einem anschließenden gerichtlichen Verfahren angefochten werden.

    • 1.2 Kauf einer neuen Immobilie durch den Bauträger:
      • 1.2.1 IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido):

        Dies ist die spanische Mehrwertsteuer. Sie ist anstelle der Grunderwerbsteuer für Neubauten zu entrichten, bei denen der Verkäufer eine Firma ist. ITP (Real Estate Transfer Tax) und IVA (VAT) sind immer alternativ und nicht kumulativ. Der allgemeine Mehrwertsteuersatz in Spanien beträgt derzeit 21 Prozent, für Wohnimmobilien und Garagenstellplätze (maximal zwei pro Wohneinheit) gilt jedoch ein ermäßigter Steuersatz von 10 Prozent, der in der Nähe der Grunderwerbsteuer liegt.

        Bemessungsgrundlage ist nur der bescheinigte Kaufpreis. Das Finanzamt kann keinen höheren Marktwert geltend machen. Die Mehrwertsteuer ist vom Käufer gegen Rechnung an den Verkäufer zu zahlen. Der Verkäufer muss sie dann an das Finanzamt abtreten, es sei denn, er hat noch Vorsteuerforderungen aus der Bauphase, mit denen er aufrechnen kann.

      • 1.2.2 Stempelsteuer (AJD - Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados)

        Unterliegt der Verkauf einer Immobilie der Mehrwertsteuer (Erstbezug), so gilt zusätzlich die sogenannte Stempelsteuer. Der Steuersatz kann von Region zu Region zwischen 0,1% und 1,25% variieren, beträgt jedoch in der Regel 1% des zertifizierten Kaufpreises.

        Die Zulassungssteuer entsteht bei bestimmten Rechtsgeschäften, einschließlich der Bestellung einer Hypothek und eines Kaufvertrages, wenn die Überweisung der Mehrwertsteuer unterliegt.

    • 1.3 Anwaltskosten (gastos de abogado):

      In Spanien ist es üblich, beim Kauf einer Immobilie von einem Anwalt beraten und unterstützt zu werden, der das Verfahren bis zur Eintragung in das Grundbuch sorgfältig überprüft und erläutert.

      Die Kosten des Anwalts betragen ca. 0,5% - 1,2% des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer.

    • 1.4 Notargebühren (Tasas de notario):

      Die Notargebühr für die Erstellung der notariellen Kaufurkunde richtet sich nach einer amtlichen Gebührenordnung, liegt jedoch zwischen 0,2% und 0,3%.

      Nach spanischem Zivilrecht trägt der Verkäufer die Kosten für die Herstellung des Originaldokuments und der Käufer die Kosten für die erste und andere beglaubigte Kopie des Kaufvertrags.

      Es ist jedoch üblich, dass die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Käufer die gesamten Kosten der notariellen Beglaubigung trägt.

      • 1.4.1 Grundbuchgebühren

        Die Eintragung in das Grundbuch richtet sich nach den Merkmalen der Immobilie, dem Standort und anderen Variablen. Es gelten die gesetzlich festgelegten Tarife. Beispielsweise kann der Preis für ein Haus von ungefähr 100.000 Euro ungefähr 200 Euro betragen, einschließlich Steuern.

        Dies wären die Steuern, die im Falle des Erwerbs eines Eigenheims ohne die Notwendigkeit eines Hypothekendarlehens zu zahlen sind

        Im Falle einer Kreditanfrage bei einer Bank müssten wir die Derivate dieses Managements hinzufügen. Wenn eine Hypothek angefordert wird, um das Haus zu erwerben, ist es notwendig, auf das Konto zurückzukehren. Zusätzlich zu den mit der Beantragung eines Kredits verbundenen finanziellen Kosten ist zu berücksichtigen, dass sich die Notar- und Registrierungskosten verdoppeln. Dazu müssen zwei verschiedene Urkunden, eine zum Verkauf und eine für Hypotheken, registriert werden und das ist es Es ist notwendig, das Haus zu beurteilen.

        Zusammenfassung der einmaligen Kosten beim Kauf einer Immobilie in Spanien (ungefähre Preise, ohne Gewähr)

        • Notargebühren: ca. 0,2 bis 0,3 Prozent
        • Grundbuchgebühren: ca. 0,25 Prozent
        • Gestoria-Gebühr (erledigt Formalitäten wie die Registrierung): ca. 200 bis 1.000 Euro
        • Anwalt: 0,5 Prozent bis ein Prozent des Kaufpreises zzgl. MwSt., In komplexen Fällen mehr
        • Hypothek (zusätzlich zu verschiedenen Gebühren, die der AJD erhebt): insgesamt bis zu 2,5 Prozent

  • 2. Einmalige Kosten beim Verkauf einer Immobilie in Spanien

    • 2.1 Mehrwertsteuer (Mehrwertsteuer)

      Hier besteuern die Kommunen den Mehrwert einer Immobilie. Die Höhe der Steuer (ungefähr zwischen 16 und 30%) basiert auf dem Katasterwert der Immobilie (ohne den Gebäudewert) und hängt u.a. auch, wie lange die Immobilie im Besitz des Verkäufers war. Der Wert variiert von Community zu Community und kann dort genau abgefragt werden.

      Die Steuer muss vom Verkäufer bezahlt werden. In Spanien ist es jedoch üblich, in der notariellen Urkunde oder im privaten Vertrag zu vereinbaren, dass der Käufer die Steuer zahlen muss. Eine andere Art zu verhandeln ist: Käufer und Verkäufer teilen es.

    • 2.2 Spekulationssteuer (Impuesto de especulación)

      3% Steuerabzug auf den Kauf einer Immobilie von einer gebietsfremden "Retención" (über die Transmission von gebietsfremden Personen)

      Diese Steuer wird fällig, wenn Sie eine Immobilie von einem nicht ansässigen Verkäufer kaufen. Der Vorteil ist, dass Sie nicht wirklich selbst dafür bezahlen müssen. Der Käufer hat den Kaufpreis um 3% zu mindern. Das heißt, er zahlt dem Verkäufer nur 97% des Kaufpreises. Dieser Betrag von 3% wird vom Käufer als Vorauszahlung auf die Einkommensteuer des Verkäufers an das zuständige Finanzamt in Spanien gemäß den gesetzlichen Bestimmungen gezahlt.

      Mit dieser Abrechnungsmöglichkeit sichert das Finanzamt das Geld frühzeitig, da es für im Ausland ansässige Ausländer schwieriger sein kann, nachträgliche Ansprüche geltend zu machen.

      • 2.2.1 Gebietsansässige und Gebietsfremde:

        Ein Einwohner ist jeder, der sich mehr als 183 Tage pro Kalenderjahr in Spanien aufhält, dessen wirtschaftlicher Schwerpunkt in Spanien liegt oder dessen Ehepartner oder unterhaltsberechtigte Kinder in Spanien leben.

  • 3 Laufende Steuern beim Kauf einer spanischen Immobilie

    Das spanische Finanzamt erhebt auch für das Eigentum an der Immobilie verschiedene Steuern. Berechnungsgrundlage für diese Steuern ist jedoch in der Regel nicht der Realwert (Valor Real), sondern der Katasterwert. Die Höhe des Katasterwertes (getrennt nach Grundstücks-, Grundstücks- und Gebäudewert) ergibt sich aus der jährlichen Gemeindesteuerbescheinigung oder aus dem zuständigen Rathaus.

    • 3.1 IBI: Die Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

      Der IBI wird von der zuständigen Gemeinde erhoben und jährlich ausgezahlt. Die Höhe der Grundsteuer wird von den Gemeinden festgelegt und liegt für bebaute Grundstücke in Spanien zwischen 0,4 Prozent und 1,1 Prozent und für unbebaute Grundstücke zwischen 0,3 Prozent und 0,9 Prozent, bezogen auf den Katasterwert.

    • 3.2 IRNR: Einkommensteuer für Gebietsfremde (Impuesto sobre la Renta de no Residentes)

      Bei gebietsfremden Immobilienbesitzern wird zwischen selbstgenutzten und (teil-) vermieteten Immobilien unterschieden.

      (Eine gebietsfremde Person ist eine Person, die sich nicht länger als 183 Tage pro Kalenderjahr in Spanien aufhält und weder einen wirtschaftlichen Schwerpunkt noch eine unterhaltsberechtigte Familie in Spanien hat.)

      • 3.2.1 Selbst genutzte Eigenschaften

        Bei gebietsfremden Einkünften wird in Spanien auch dann eine Steuer gezahlt, wenn mit der Immobilie kein Einkommen erzielt wurde. Gebietsfremde, die das Objekt nur zu Urlaubszwecken nutzen, werden für den Selbstnutzungsvorteil als fiktives Mieteinkommen besteuert. Die Steuer beträgt 19% von 1,1% des Katasterwertes. Werbekosten oder Abschreibungen bleiben unberücksichtigt.

        Die Steuer ist für jede Immobilie zu deklarieren und bis zum 31.12. Zu zahlen. der folgenden. Der selbst berechnete Betrag ist an das Finanzamt zu überweisen. Beispielrechnung: Bei einem Katasterwert von 380.000 Euro sind 1,1 Prozent = 4.180 Euro. Bei 19 Prozent bedeutet dies eine jährliche Einkommensteuer von 794,20 Euro.

      • 3.2.2 Vermietete Objekte

        Wird die Immobilie vermietet, ist für diesen Zeitraum eine Einkommensteuer in Höhe von 19% auf die Mieteinnahmen zu entrichten.

        Es sind jedoch verschiedene Kosten abzugsfähig:

        • Darlehenszinsen
        • Versicherungsprämien
        • Lokale Steuern und Abgaben
        • Wartungs- und Reparaturkosten
        • Strom-, Wasser- und sonstige Wartungskosten
        • Abschreibung von bis zu 3% p.a. auf den Gebäudewert

        Der Vermieter hat die Steuererklärung vierteljährlich abzugeben. Für jede Immobilie und jeden Mieter muss eine eigene Formel ausgefüllt werden.

    • 3.3 Grundsteuer (Impuesto sobre el Patrimonio)

      Seit 2011 gibt es in Spanien wieder eine Grundsteuer. Man unterscheidet zwischen der Vermögenssteuer der Zentralregierung und der Vermögenssteuer der autonomen Gemeinschaften. Der steuerpflichtige Nichtansässige kann die für ihn günstigere Variante wählen.

      Nichtansässige haben eine Steuervergünstigung von bis zu 700.000 €.

      Einwohner plus eine weitere Zulage in Höhe von 300.000 Euro für den Hauptwohnsitz.

      Wer beispielsweise aufgrund des Wertes seiner Immobilie über diesen Zulagen liegt, zahlt nach dem Modell der Zentralregierung progressiv zwischen 0,2 Prozent und 2,5 Prozent Vermögenssteuer auf das Nettovermögen (Vermögen nach Abzug von Belastungen wie Hypotheken).

      Die Steuer ist bis zum 30.06. Anzumelden und zu zahlen. des tatsächlichen Jahres unter Berücksichtigung des Vorjahres. Ausländer unterliegen der spanischen Vermögenssteuer nur, wenn sich ihr Vermögen in Spanien befindet.

      Ein Berechnungsbeispiel: Wer als gebietsfremder in Spanien eine Million Vermögen, etwa in Form von Immobilien, hat, zahlt 733 Euro Grundsteuer.

      Für nähere Informationen nehmen Sie bitte Kontakt mit uns auf

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